行业报告 | 逃不过的地产周期

摘要: 商品房施工需求占比约60%,预计三季度投资需求仍有支撑。

09-08 05:23 首页 观点指数

置顶:点击上方蓝字“观点指数”,欢迎关注并置顶,即可快速获取更多专业数据资讯、研究报告、深度干货。

摘要:商品房施工需求占比约60%,预计三季度投资需求仍有支撑。

房地产周期与产业链

房地产周期是指房地产经济水平起伏波动的经济现象,表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩的阶段。房地产的开发周期主要包括:拿地-开工-施工-预售-竣工-交付等,一般需要2-3年左右的时间,此后购房者在入住前装修装饰,并进行购置家电、家具、建材等衍生消费行为,最终完成房屋的入住,而房企则在实现销售回款后进行新项目的投资和开发,一般房地产新开工滞后销售约6-12个月的时间,形成一轮完整的房地产周期。

图:房地产销售及新开工面积增速

我们重点研究房地产销售与投资对产业链的“量”的影响,研究发现:

1)房地产下游的家电、家具、建材等行业销量一般受到房地产销售滞后6-9月的影响,相关性表现为家电>家具>建材,虽然家电的新房需求占比仅约30%,而家具和建材的新房需求占比达到60-80%,但由于家电行业寡头垄断的竞争格局,龙头品牌商较高的市场份额受到地产周期波动影响更大,而家具建材等行业的渠道扩张潜力更易对冲地产周期下行的风险。

(2)房地产上游的建筑、建材、工程等行业销售一般与地产施工面积增速均呈显著正相关且周期同步,而房企新开工一般滞后于房屋销售6-12个的时间的变化,相关性表现为工程机械>建筑装饰>建材,主要由于建材和机械分别作为建筑商的原材料和固定资产;另一方面,由于近年处在高位基建增速边际变化并不明显,房建对于建材行业销售的影响更大。

随着国内库存去化,自2016年下半年以来各类上游周期品价格出现了大幅上涨。虽然供给侧改革、环保监管、过剩产能出清等供给端因素是此轮价格上涨的重要原因,但随着各类产品的库存水平在今年开工旺季后的下行,周期品又再次迎来大规模涨价,我们认为下游房地产投资带来的建筑工程等相关产业链的需求放量是支撑此轮价格持续上涨的必要条件。

房屋建筑需求

2017年截至目前,统计局公布房地产开发投资指标数据显示:

1)开发投资额:1-7月全国房地产开发投资59,761亿元,同比名义增长7.9%,增速较1-4月高点9.3%回落1.4个百分点;其中住宅、商业、办公楼分别占68%、15%和6%。

2)施工面积:1-7月房地产开发企业房屋施工面积707,313万平方米,同比增长3.2%,增速比1-6月份高点3.4%回落0.2个百分点;其中住宅、商业、办公楼分别占68%、14%和5%。

3)新开工面积:1-7月房屋新开工面积100,371万平方米,同比增长8.0%,增速比1-3月份高点11.6%回落3.6个百分点;购地面积:1-7月房地产开发企业土地购置面积12,410万平方米,同比增长11.1%,增速创出2014年以来的新高;

2017年2季度以来周期品价格的涨幅和库存回落的速度大超市场预期,似乎与房地产行业逐月回落的开工指标有明显的背离。除了供给侧的因素,我们认为这与经济回暖带来的非商品房建筑需求增加有关。

统计局每月公布的“房地产开发投资和销售指标”通常指商品房领域,包括住宅、商业、办公楼等,统计范围包括全部房地产开发经营法人单位。另一方面,工业用房和基础设施等来自政府、企业等非房地产开发部门领域也有大量的房屋建设需求。

统计局数据显示,2016年全国建筑业房屋施工面积为126亿平米,其中商品房屋施工面积为76亿平米,依此计算,商品房和非商品房的施工需求分别占比60%和40%。

图:商品房施工面积占比房屋建筑面积约60%

我们对于大宗商品的建筑行业的需求分析通常基于“房屋新开工面积”、“房地产开发投资完成额”等商品房投资指标为主,但我们也不能忽视占比40%的非商品房领域带来的建筑需求。

从历史上看,非商品房的开工和施工趋势基本保持一致,但也可以看到背离区间,例如:2010年非商品房施工增速明显低于处于历史高位的商品房施工增速的历史高位,2014年非商品房开工增速也明显高于处在周期底部的商品房开工。

区间背离除了由于数据是由房企各项目子公司自行填报具有一定的主观性和统计口径的不确定性以外,部分公共设施建设需求通常也作为政府的对冲商品房投资的工具,用于平滑宏观经济的走势,防止经济出现过热或失速的现象。从过去几轮经济周期看,基础设施建设投资与房地产投资的体量相当,而增速呈现明显的负相关性。

通过数据对比,我们发现房屋新开工与销售的滞后相关性的规律仍然存在,只是滞后周期由2个季度拉长至3-4个季度。另一方面,过去由于统计口径因素带来的数据跳跃式变化,也有了更合理的解释,例如:上一轮新开工增速的实际反转拐点可能出现在2015年中,而不是开年基数干扰后的2014年初;2017年初的新开工面积增速可能超过2016年中的新开工增速峰值。

综合考虑各项指标,我们判断建筑投资增速在2017年3季度仍将保持相对高位,但在宏观流动性不发生趋势性变化的背景下,预计2017年4季度至2018年上半年大概率出现冲高回落的走势。

(报告来源:中银国际)


首页 - 观点指数 的更多文章: