融创中报会 | 孙宏斌泪光中的“老贾 ”、土储、规模与利润

摘要: 此前融创收购乐视和万达文旅资产的内幕、“老孙”谈及“老贾”时的哽咽落泪,混杂在一起回应着现场众多人士对于这家企业半年以来种种好奇、疑惑以及未来的探究。

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摘要:此前融创收购乐视和万达文旅资产的内幕、“老孙”谈及“老贾”时的哽咽落泪,混杂在一起回应着现场众多人士对于这家企业半年以来种种好奇、疑惑以及未来的探究。

离9点半正式开场还有半个小时,现场就已经座无虚席。今年出席融创中报会的投资者和媒体可以用“人山人海”来形容。 

而现场多次爆发掌声和频现孙氏语录,这与此前融创收购乐视和万达文旅资产的内幕、“老孙”谈及“老贾”时的哽咽落泪,混杂在一起回应着现场众多人士对于这家企业半年以来种种好奇、疑惑以及未来的探究。 

截至2017年6月末,融创的土地储备已达1.01亿平米,其中约96%位于一二线及环一线城市。若包括去年一二级联动的土地储备在内,融创现有的土储已经有2亿平方米。考虑到目前充足的土地支撑,孙宏斌现场透露融创将暂缓拿地。 

不过,孙宏斌随即也表示,融创可以一两年不拿地,但不可能一辈子不拿地,只是重新拿地的话,标准肯定会比之前高。 

加上上半年尚未出售的资源及老项目新推资源,融创下半年销售项目预计将超过260个,总可售资源将超过3800亿元。于此,融创也顺理成章地将全年销售目标由2100亿提高至3000亿。

扩大规模之外,入股链家、增持金科、驰援乐视,包括不久前斥资438亿购入万达文旅项目,都让融创的财务指标承担着不小的压力。而这也成为现场人士频频发问的切入点。对此,融创执行董事兼行政总裁汪孟德就回应,净负债率、负债率不能代表房地产企业现金流的问题。融创的主要现金来源是销售,而不是靠融资。

观点地产新媒体亦现场了解到,2018年底,融创会争取将资产负债率控制在80%以内,净负债率会持续下降至90%,2019年,争取两项负债率指标都降到70%以内。 

不过现场最让人意外和感触的,或许还是老孙谈及老乡贾跃亭时的感性,“老贾是一个很厚道的人,人有成功有失败,要鼓励创新,容忍企业家失败。” 

“人在任何时候都要心怀善意。”说完这话,孙宏斌眼含泪水。 

“不拿地,我失业了” 

“公司最大风险就是我都要失业了,不拿地了”,这是孙宏斌面对提问时的谐趣回应。 

根据年报披露,2017年上半年融创共获取土地储备3023万平米。截至2017年6月30日,公司土地储备共计约9951万平米,若加上2017年7月至今新获取的土地,总的土地储备将达到1.01亿平方米(不含与万达合作的13个文旅项目)。 

孙宏斌现场透露,包括去年一二级联动的土地储备在内,融创现有的土储已经达到2亿平方米,足以支撑未来5-6年的发展。“即使什么都不做,每年5000亿元的销售额我们能卖6年”,因此其称,“规模并不重要,融创会继续抓好利润水平,但目前来看融创不想进行业前三也很难。” 

考虑到充足的土地支撑,老孙现场透露融创将暂缓拿地。他进一步解释称,这里说的暂缓就是不拿地,但是不会暂缓一辈子。“我们可以一两年不拿地,但不可能一辈子不拿地吧,不拿地负债就变成0了,不然银行怎么活,不过我们重新拿地的话,肯定标准会比之前高。” 

手有余粮心不慌,,截止2017年6月底,融创已开售项目加推的数量为165个;下半年的新增项目为227个,其中将有超过90个全新项目推盘开售;2017年下半年总可售项目将会达到266个,而2018年总可售项目将超过300个,货值达到6187亿元。 

不过需要注意的是,融创的货值中有超过96%是位于一二线及环一线城市,其中一二线城市的货值为14061亿元,环一线城市为791亿元,其他城市为592亿元。而这些城市的限购力度也比较大,这种情况下如何保持利润的大幅增长? 

对此,孙宏斌回应道,“就是地便宜。调控的城市才有需求,这也说明了我们的布局挺牛的。”他进一步称,“如果你布局的地方都不调控,还让去库存,那就不对了。怎么限价都不亏钱,是因为我们地拿的便宜所以我们可以响应国家的号召,房子卖的实惠。如果哪家公司的房子都在不限购的城市里,那你就要小心了。”

释放利润和业绩

于土储话题的感性之外,入股链家、增持金科、驰援乐视,包括不久前斥资438亿购入万达文旅项目,都让融创的财务压力加大。这也是现场投资者发问频频的切入点。 

对此,截止2017年6月底,融创的账面现金余额为924亿元,2017年下半年刚性到期的有息负债为158亿元,需要支付的土地款为548亿元(含万达文旅项目合作款438亿元);9-12月尚需支付的土地款则为194亿元(含万达文旅项目合作款144亿元)。 

因此,关于负债融创执行董事兼行政总裁汪孟德表示,2010年上市的时候投资者就开始关心融创的负债率。在他看来,负债率、净负债率的指标不能代表房地产企业现金流的安全与否。 

他指出融创主要的现金来源是销售,而不是靠融资。“流动性的关键是买对地,只要地买对了,产品好,销售是水到渠成的事。”,并称“我们7-8年来一直保持销售的增长,在每个阶段都有现金出来,很充裕。” 

据汪孟德介绍,融创2018年底会争取将资产负债率控制在80%以内,净负债率会持续下降至90%,2019年,两项负债率指标都降到70%以内。“降负债最主要的原因是融创到了这个阶段了,并不是现金流紧张。” 

他续称,从上市到现在,融创的复合增长率超过60%,但是未来复合增长率会到30%左右。“因为公司的基数高,增长率一定会比上一个阶段平稳。而且降负债率不是靠贷款,而是靠净资产和现金流,融创现在到了释放利润和业绩的阶段。” 

就在此前两天,汪孟德在一个行业会议上就曾说过,“在未来的2018年到2019年,融创将迎来企业利润的充分释放。” 

公告显示,上半年融创共实现合同销售金额1088.5亿元,同比增长94.2%;今年初,该公司曾确定年度销售目标为2100亿,按此目标,融创已完成76%。考虑到良好的市场表现,公司将年度目标上调至3000亿。  

毛利率方面,融创方面就透露,随着上半年的努力,毛利率对比2016年同期的13.3%上涨了6.3个百分点,达到19.6%。汪孟德透露,下半年融创已销售未结转的货值2000亿元,毛利率超过25%,相信会给全年贡献比较高的利润。“未来土储的毛利达到25%,净利润维持在10%以上没有问题。” 

泪光中的“老贾 ”

“今天主要不是乐视的事,所以我只回答一次。”虽然老孙多次提醒大家不要将中报会的焦点放在乐视的相关事宜上,但是还是阻止不了媒体以及投资者的好奇。 

公司秘书兼副总裁高曦透露,乐视的短期波动,融创都是有预期和心理准备的。

而在被问及对于投资乐视的决定是否后悔时,老孙说,“老贾是很有企业家精神的一个人,这是很稀缺的。”孙宏斌在现场如是极力称赞贾跃亭,他认为乐视网是全世界第一个上市的视频网站,包括做互联网电视、内容自制都是比较早、比较强的。 

“老贾是一个很厚道的人,但是老贾确实做失败了,这一点得承认。”孙宏斌进一步表示,人有成功有失败,我们的社会要鼓励创新,容忍企业家失败,因为机遇和风险成本是对等的。 

“人在任何时候都要心怀善意”他续称,投资乐视前该看的帐都没有遗漏,150亿投资中,除了银行抵押、税和一些临时借的贵钱,一共能用的就只有30亿。 30亿对乐视来说是杯水车薪。” 

对贾跃亭没能及早处理乐视的相关业务,孙宏斌感到惋惜,“老贾手上拿了一把好牌打的这么烂,这就是因为没吃过亏,吃了亏下次就知道了。”随后在提及投资乐视的更多细节时,老孙一度哽咽落泪。 

他表示,去年12月不投资老贾的话,乐视就死了。“现在谈到死我不怕,以前我总说我的人生没有遗憾了,现在我要做的事情,就是一定要把乐视做好。” 

按照孙宏斌的规划,新乐视包含了上市平台、乐视致新、乐视影业等,会基于原有的管理团体、体验、产品等,实行不同的商业模式。“新乐视通过分销、卖版权等围绕内容进行收入,还有广告收入。” 

这时,老孙不忘再次表扬老贾:“老贾留下来的基础,给了我们腾飞的机会。” 

除了乐视外,另一项并购业务也成为现场的高频词,那就是不久前的万达文旅项目。融创表示,对乐视和万达文旅项目的投资都属于看好消费升级方向。孙宏斌称,目前13个文旅城项目已经完成两笔交付,共交接8个项目,最后5个项目的交付将于今年10月前完成。 

除现有的13个文旅城项目之外,万达还将建设7个左右的万达文旅城。但是新增部分的合作比例可能不再是融创持有91%权益,“(持股比例)或者是三七分,或者是四六分。”孙宏斌如此说道。 

业绩会中融创方面进一步透露,短期内不会在新的行业投资,但是若看到融创投资大健康、旅游、体育、文化等行业的话不要觉得奇怪,因为这些都是大消费升级里面的重要内容。“未来融创将成为中国最大的文旅物业持有者,10年以后非房地产业务要达到占比50%。”


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