观点指数 | 2017年1-8月中国房地产企业销售金额TOP100

摘要: 对于规模的追求——大多房企奉之为圭臬,少数房企自视中庸。归根结底,只不过是资本的故事换了个讲法。

09-08 05:23 首页 观点指数

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摘要:对于规模的追求——大多房企奉之为圭臬,少数房企自视中庸。归根结底,只不过是资本的故事换了个讲法。

榜单点评

 1、碧桂园万科差距续拉大,恒大首超三千亿

虽然历经恒大6月单月销售超600亿的高峰,但房企销售前三甲“碧万恒”的排列格局依旧稳固。

观点指数公布的数据显示,碧桂园与万科两家企业前七月的销售额差距呈现逐步拉大的趋势,而观点指数统计的前八月销售排行也表现出这一特征,两者差距扩至约260亿元。

对于规模的追求——大多房企奉之为圭臬,少数房企自视中庸。归根结底,只不过是资本的故事换了个讲法。

时值中报季,对于规模这个必问的问题,上市高管们或许早已对答案熟烂于心。恒大副主席夏海钧在业绩会上多次强调,规模与效益的平衡。这家去年好不容易当了一回“老大”的房企,决定接下来不再追求规模的第一,转而追求效益第一。

截至8月底,恒大还是顺利实现了3000亿的销售额,并且超过去年全年的3088亿的成绩。

无独有偶,今年以来稳坐第一名的碧桂园,也表示要把毛利、净利等指标摆到更加重要的位置。碧桂园总裁莫斌称:“我们不一定要追求第一或规模最大,我们是追求有质量地发展。”

在分别宣称不追求规模第一的背后,是两家企业报表里透露以及没有透露的土地数字:恒大拥有2.76亿平方米、4576亿原值的土储;碧桂园则手握2.71万亿元的可售资源……

与碧桂园、恒大稍有不同的是,新任主席郁亮接手后,万科依旧宣称不设规模与目标。但前7月万科已累计为土地投入1199亿元(权益),获取土储1524万平方米。

三家企业纷纷撇清规模或者“第一”的背后,外界似乎也在期待一个更具爆点的数字,甚至碧桂园公布了五千亿目标后,业绩会现场还直呼有些保守。

2、龙湖稳坐第八,融创甩开中海逼近绿地

上图显示,前八月稳稳跨过千亿销售额的已有8家房企。在前三名开外,绿地与保利自今年来轮番领衔第二梯队,目前两家差距保持在百亿左右,金地则紧咬华夏幸福,但两者距离千亿都还有一段路要走。

2017年伊始便赢在起跑线上的龙湖,至今已赶超金地、华润及绿城稳坐第八名。但观点指数监测到,前七月龙湖月均销售达147亿元,本月却只交出120亿的成绩单。

在“稳健提速”的口号下,龙湖CFO赵轶于8月的业绩会上正式宣布上调龙湖全年销售目标至1500亿元。同时,龙湖将新增可售资源约550亿元,使全年提供的货值达2240亿元,下半年可售资源1300亿元,预计全年去化率约67%。

相比之下,刚刚因一宗所谓世纪大交易而出尽风头的融创,继上月一举发力超过中海后,目前已与中海逐步拉开差距,并且逐步向绿地逼近,两家企业销售差距仅在80亿左右。

据悉,全年共计拥有超过四千亿货值的融创,年销售目标定在了2100亿据此计算,融创目前已完成了超四分之三的任务。最后的悬念在于,自称全年销售可以达到3000亿元的孙宏斌,是否会在剩余的四个月时间让融创发起冲刺?

值得注意的是,虽然孙宏斌在7月底提出要“停缓发展”、加速去化、降低负债,但融创月内也竞得了石家庄一宗旧改用地,并签约了湖北武汉四个项目与鄂州特色体育小镇。

3、远洋放话千亿,朱荣斌再造阳光城

在第三梯队中,前8月销售接近400亿的远洋,随着主席李明的高调回归,步子也开始迈得比以往大了些。

观点指数统计数据显示,远洋前8个月的月均销售额在50亿左右,如果要完成调高后的700亿的对外目标,接下来每个月平均销售额要在70亿以上,这对于年内仅3个单月销售超过60亿远洋而言,下半年加大推售力度是在所难免。

据李明于8月的业绩会上披露,远洋下半年可售资源800亿,只要去化50%即可实现全年目标。李明还称,内部预计今年销售过800亿元也是可以的,并进一步指出若保持现有政策环境的话,预计明年销售保底是1000亿元。

不只是远洋,对于2017年销售额在500-600亿间的房企,千亿是一个需要“努力跳一跳”才够得着的目标;2017年销售尚离500亿还有一步之遥的阳光城,在2017年便显露出了其做大规模的野心,几笔大规模并购、挖来碧桂园“双斌”都是这一动作的佐证。

8月底,履新不久的朱荣斌,以阳光城执行董事长的口吻,向媒体表示希望再造一家千亿房企。不过,以阳光城目前销售约500多亿的成绩年内冲刺千亿似乎有点吃力,也许这又是一个来年的目标。

4、分化格局一往无前,百亿房企数量逼近百家

观点指数2017年1-8月中国房地产企业销售金额TOP100显示,排名前十企业销售总额已超2万亿(前三强销售总额亦超10万),占一百家房企销售总额43997亿元的比例约为45%。

分化的局势一往无前,大量的资源加速向大企业倾斜,对于房企而言,这是一个跨越与改变的关键时期。

另外一个值得注意的现象是,前八月销售规模达到500亿-1000亿之间的企业数量,已经增至13家,这些企业都是千亿房企俱乐部的“准会员”。

还有一个或许让人感觉有些遥远的词语——百亿,在前些年,仍然是房企发展规模的第一个关卡。

截止到2017年8月底,观点指数统计已经总共91家房企突破百亿销售,下一个月,这个数字很有可能突破100家。

市场观察

1、调控中楼价趋稳,海外投资再受限

进入八月,各地楼市楼市调控尚有余声,在限价、限购、限售等方面均有相关政策出台。

8月初,福清市政策发布通知,凡在该市购买新建商品住房的,取得不动产权证未满2年的,不得上市交易,不得办理转让公证手续;8月11日,东莞市宣布新规,新建商品住房首批首次申报均价由原来规定不高于前三个月当地镇街(园区)同类型新建商品住房销售均价的20%(含)调整为不高于15%(含)。

经过两轮集中调控,目前一二线楼市房价已趋于稳定。7月份15个一线及热点二线城市新建商品住宅价格涨幅均比6月回落,回落幅度在0.8至4.9个百分点之间。从环比看,10个城市新建商品住宅价格下降或持平;5个城市微涨,最高涨幅为0.4%。

在调控持续影响下,部分城市成交亦有回温迹象。据机构统计,8月中上旬北京全市新建商品住宅(不含保障房)共网签982套,同比7月中上旬增加10.6%。

值得注意的是,继2016年12月发声之后,8月份国务院再度发文规范海外投资,限制境内企业开展不符合相关条件的境外投资,包括房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等境外投资。

2、华东土拍掀高潮,大中型房企各踞一方

8月,热点城市土地拍卖热情依旧高企,犹以北京以及华东区域两地高潮跌起。

观点指数统计,月内北京共计出让11宗地块,包括10宗宅地和1宗商业用地,地块总面积达66.14万平方米,起始总价合计263亿元。最终,11宗地块总成交价达320亿元,至此北京年内土地成交金额已逾1300亿元。

值得一提的是,8月1日东城区一宗限价达9万元/平的地块爆冷成交,被华润招商碧桂园联合体以38.4亿元摘得,仅高出起始价2千万元。月内,碧桂园及金科亦成为当之无愧的北京土地赢家,各有三宗地块落袋。

8月份土地成交较为活跃的要数华东区域的上海 、杭州。上海共计入市12宗地块,住宅用地占据了一半以上。其中,保利、万科各自斩获3宗地块,而仁恒更是以105.2亿的高价竞得上海蒋家浜旧改项目,楼板价逾6万元/平。

杭州亦迎来19宗地出让,其中涉宅地块有13宗,商用地块有6宗,总出让面积62.9万平方米。其中,融信以60.6亿元摘得庆隆单元GS0305-04地块,单价超4万/平方米,亦为杭州年内单宗土地成交价最高。据悉,前八月杭州十区经营性用地出让金已逾1100亿元。

南京8月土拍并不多,但绿地以90亿元江北核心区CBD地块依旧引人驻足,成交楼面价达4.48万/平方米。据悉,该地块将建有江北第一高楼,总高度控制在550m-600m之间。

3、忽如一夜春风来,租赁风口你站稳了吗?

7月中旬广州市政府一则加快发展住房租赁市场工作方案一经发出,“购租同权”的字眼顿时拔动了各界的神经。

进入 8月,几大一线及热二线城市如北京、上海 、南京及杭州等相继公布加快发展住房租赁市场的相关文件。

从加大租赁住房及用地供应、提供金融与政策支持、鼓励国有企业发展规模化租赁,到设立统一租赁平台、租赁住房改造与出租规范、人才照顾与优惠,再到租购同权、租购同分……这些城市一致敞开怀抱的姿态,正隐隐预兆着增量市场背后市场格局重构的可能性。

8月29日,国土资源部发布消息称,将在北京、上海、南京等13个城市开展集体建设用地建租赁住房试点。《方案》中提及,村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。业内人士指出,此举或意味着土地供应制度的变革,为稳定市场房价提供了想象空间。

关于发展租赁住房市场的讨论由来已久,但部分城市租售比悬殊、租赁投资回报率低的尴尬局面压缩了这一市场的生存空间。面对处于风口中的租赁市场,后续房企如何跟进还是未知,但实际上自持住宅用地已是部分房企正在面对的难题,如万科、保利。

北京住建委近期公布的数据显示,北京今年已累计推出19个企业自持租赁房项目,将为进一步扩大北京租赁市场房源提供有益补充。


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