建业地产中报会实录 | 深耕省域 从一二线城市限购中获利

摘要: 正如年初胡葆森所说的“在市场竞争越来越激烈之下,就像踢球一样需要请外援”一样,两位“新掌门人”无疑是被寄予厚望的。

09-08 05:23 首页 观点指数

置顶:点击上方蓝字“观点指数”,欢迎关注并置顶,即可快速获取更多专业数据资讯、研究报告、深度干货。

摘要:正如年初胡葆森所说的“在市场竞争越来越激烈之下,就像踢球一样需要请外援”一样,两位“新掌门人”无疑是被寄予厚望的。

观点指数 9月1日,建业地产于香港举行2017年中期业绩会。出席会议的管理层中,除了往常熟悉的面孔投资者关系总监梅世荣以外,还有于今年3月份就任建业地产CEO和CFO的袁旭俊和胡平。

这是自年初胡葆森领衔亮相后,两位万科“旧将”首次主导的业绩会,而正如年初胡葆森所说的“在市场竞争越来越激烈之下,就像踢球一样需要请外援”一样,两位“新掌门人”无疑是被寄予厚望的。

事实上,在历经了2016年营收和净利润下滑之后,2017年的中期,建业交出了一份向好的成绩单。

建业地产发布的中期报告显示,在过去的半年,公司合同销售金额创新高,达到人民币138.8亿元,同比去年同期增长47.5%,完成全年销售目标的51.8%;收益为50.58亿元,较去年同期上升98.4%,而期内每股基本盈利为人民币16.59分,较2016年同期上升58.6%。

对此,袁旭俊表示,公司自2015年启动新蓝海战略转型以来已见成效,而截止今年8月底,公司已经完成170亿元的销售金额,“我们非常有信心完成年初提出的全年268亿元的目标”。

“算盘手坐镇”

和大多数房企不一样的是,建业地产的业绩会似乎有个不成文的惯例,即作为董事长兼总裁的胡葆森鲜少出席,而是由CEO领衔。

香港四季酒店敞亮的维多利港海景之下,投资者关系总监梅世荣、首席执行官袁旭俊、

首席财务官胡平、财务总监兼公司秘书邓任雨从左至右依次入座,而细究其个人经历,你会发现这是一场由“算盘手坐镇”的防守之局。

据了解,袁旭俊自1994年加入万科便从事成本核算工作,担任过上海万科公司财务部成本核算主管,拥有逾20年财务及管理经验;而胡平也拥有逾10年管理财务经验。

自然,在这场业绩会中,数字成为一个更为特别的存在。无论是在行业市场、河南市场的介绍中或者与其他企业进行比较时,袁旭俊的分析中数字成为一个重要的工具,也正因为如此,关于公司毛利率的细节问题亦得到详尽的回答。

据了解,中期报告中,与建业地产销售和营收大幅上涨令人惊喜的数值不同的是,统计期内建业地产毛利率由2016年同期的38.0%降至26.3%,对此,胡平解释称,2016年上半年的数值增高是因为公司结算量小,受特殊产品比重的影响大,因而是阶段性的特点。

他在介绍轻资产的毛利中提及,“上半年公司的轻资产收入中的毛利率占比大概是1.4%,今年上半年公司整体业务的毛利率为26.3%,这一块儿扣掉的话,大概在24.9%,所以公司房地产开发主业这一块的毛利率大概是25%左右,是之前一个平均水平”。

袁旭俊则表示,即便后面公司有部分少量的库存相信也会在一个合理的价格范围内解决,不会影响整体的业绩,“从2017年开始,后面的一年、两年、三年,我们的毛利率都会在一个比较平稳的状态,预计是20-25%”。

事实上,如果从结算周期的角度出发,建业虽然毛利率不如其他行业房企,但该份中报亦可以看到一些乐观的迹象:深耕河南省会及其他地级、县级战略的建业正从一二线城市的限购中获利。

中报显示,除了当期销售大幅上涨以外,统计期内的销售情况,建业地产的平均售价从截至2016年6月30日止六个月每平方米5116元上升至2017年同期每平方米人民币5358元。

胡平透露,在今年上半年销售的项目中,其毛利率均超过了20%,同比几乎有一个翻倍的增长。

袁旭俊表示,国内楼市政策的调控对建业来说是挑战,更多的是一个机会,其中固然有一二线城市的调控对于三四线城市的溢出效应,加速了三四线城市的更好的发展。

据了解,在截止2016年6月底的土地储备版图中,建业地产除了在河南的省会郑州以及海南三亚各有33.4%和3.7%的占比以外,其余均位于河南17个地级、县级区域。

“根植河南的战略不会改变”

熟悉建业的人都几乎了解,在过去的半年里,建业地产最多的举措无不在轻资产战略的布局之上,这一板块同时也成为了业绩会中的另一焦点。

据了解,在过去的半年里,建业地产在河南境内快速的跑马圈地,截至2017年6月30日,建业地产已累计签约52个轻资产项目,预计总建筑面积约966万平方米,而在中期的收入表中,该板块及项目的管理服务的收入于期内约0.99亿元。

胡平介绍,轻资产代建是品牌输出,其毛利率可以高达98%-99%,而统计期内的收入并不涵盖签约52个项目,未来会根据开发周期进行确认。

袁旭俊透露,及至年底,公司签约的轻资产项目将会接近70个项目,同时他介绍,在布局方面,公司在郑州以重资产为主,而在另外17个地级市则轻重并举,在县级市中则以轻资产项目为主,“我们相信这个市场的潜力还是非常大的,这是我们要长期做的一个事情,也是我们利润的补充”。

建业地产加快轻资产布局的背后与行业利润下行以及竞争加剧不无关系。在行业集中度进一步加大,房企加大规模扩张之下,即便想偏安一隅的建业也不得不应对日益“拥挤”的河南市场,尤其在被公认为具有巨大潜力的郑州热点市场。

对于其他房地产企业的进驻,袁旭俊表示:“大的开发商进入对我们来说没有压力是不现实的,肯定有压力,但我觉得即使有压力,也是促进我们更好的发展”,而他认为作出应对的方法就是通过非公开途径去获得更优质、更低价的地块。

据了解,在报告期内,建业地产新获取土地储备建筑建筑面积约408万平方米,而通过公开试产竞拍获得不足20%。而截至2017年6月30日止,建业地产拥有土地储备建筑面积约2412万平方米,其中权益建筑面积约1932万平方米。

“我们更多的是一些策略性的拿地,而不是我们到公开市场上去进行一个竞拍,即便是公开的竞拍,地王我们不会去拿,非理性的地我们不会去拿,同时管是大的企业也好,小规模的企业也好,一起来沟通,一起来合作的,我们都欢迎。”

据悉,在中期业绩会的不久前,建业地产刚以6.09亿收购蓝德汇丰,获得河南洛阳近千亩商住地块。

而对于未来是否会继海南之后进入更多其他省域发展时,袁旭俊表示,进入海南是因为当地河南人比较多,同时也合适的项目和机会,这是一个特殊的情况,“未来‘根植中原造福百姓,为河南人民建房子’的价值原则不会改变。

值得注意的是,袁旭俊提及,建业未来有海外布局的打算,但是近期先把河南区域做好,不会去其他城市布局。

以下是建业地产2017年中期业绩会现场实录:

现场提问:报表里面有轻资产这一块儿,看到估计今年的收入是0.99,截止在统计期内,整个签约的项目有52个。0.99亿的话是不是52个项目的收入全部算进去了?还有就是您预计未来一年或者是两年,这个板块的一个收入贡献率有多少,这一块儿的毛利率的水平是怎么样的?这一块儿的整个的发展战略是怎么样的?

胡平:0.99亿是我们上半年的营业收入,不是那52个项目,因为52个项目是已经签约了,已经签约了,但是还没有收到钱。收到资金之后,并且在6个月之内进行确认,根据开发周期来确认,所以0.99亿是我们确认的。轻资产更多的是品牌的输出,技术的输出,基本上很少会有这样的一个主要的输出。

这一块儿在我们今年上半年,总共是3.2亿的毛利率,里面的占比大概是7.4%,今年上半年的毛利率是26.3%,这一块儿扣掉的话,我们大概在24.9%,也就是我们平均之前的一个正常的水平,主业这块儿的毛利率大概就是25%左右,这是大概的一个情况。

袁旭俊:轻资产的发展,我们是从2015年开始提出来的,在2015年有一个良好的发展。目前为止我们有52个轻资产的项目。我相信如果不出意外的话,到年底应该是我们的轻资产的项目差不多会接近70个左右,应该会有70个左右这么的一个项目。

轻资产一直是我们建业地产发展的一个重要的方向,是我们的一个战略之一。其实这一块儿我相信它的市场整个的潜力还是非常大的,其实我们曾经也提出过,因为在郑州这一块儿,我们主要是以我们的重资产为主。

在我们另外的17个地级市,基本上是我们的轻重资产并举,同时在县级市里面,可能我们更多的是以我们的轻资产为主。为什么呢,因为轻资产更多的是一个品牌的输出,服务的输出,以及管理的输出,因为他们整个的利润率还是非常高的。同时通过轻资产的管理,能够进一步的提升建业整个的品牌的效应,同时轻资产有那么多的一个合作方,其实他们在各种方面有一个能力,包括就是他们整个的一个,自己的一个资本的能力,包括他们获取土地的能力,也可以跟建业有这么一个很好的合作。

所以来讲,轻资产是我们的一个长期要做的这么一个事,应该讲是我们整体利润的补充,谢谢。

现场提问:刚才有提到说公司主要在河南省,这个地区受到调控的情况有没有影响到公司?

袁旭俊:其实前面已经讲了,宏观调控我是这么看的。我们设想一下,如果2016年没有这一轮中央的宏观调控,现在的房地产是什么样的发展态势?即使有了这一轮的宏观调控,我们今年上半年,我前面也讲到了,我们整个的一个房地产的销售业绩是2016年同期的,增长了21%,全年整个的一个量,应该说是跟2016年现在预计,同行也好,媒体也好,预计基本上是持平的情况。

如果没有的话,那我们不敢想象这个数字是多少。所以其实从整个宏观调控来看,我前面也讲了,我们去年上半年整体的业绩是93.7亿,我们今年上半年交出的答卷是138.8亿。其实我的理解是,住房的需求量它会很大,为什么这么讲,其实全国的城镇化水平目前是57%,然后我们河南省的城镇化率应该是48%,跟全国差了9个点。正常在70%以下的,城镇化率在70%以下它的整个发展空间还是非常大的。

我们还有很多的人是需要房子的,这是第一个。第二,随着生活水平的大家的一个改善,其实大家要的不单单是一个房子,更需要的是一种生活。所以我们建业从2015年开始提出了一个,我们是新式生活方式的一个服务商。比如说一些现代农业、旅游、酒店、更好的商业的一个氛围等等这些东西,其实我们建业都在做思考。这些思考也可以结合到我们整个的住宅过程当中,所以这一轮的宏观调控,我个人的理解是良性的,很好的这么一个发展。为今后更加优质的发展,打下了这么一个基础。其实好的房地产公司,他的发展会越来越稳健。

随着这一轮调控,给他做更好的一个铺垫,发展的会越来越好。你们想一想,我记得十年前左右,可能中国的房地产企业,接近七八万家,到目前差不多一万家左右。真正前面200强占到的份额占了三分之二,2%的房地产公司占了全国接近70%的这么一个市场份额,所以我觉得这个调控来讲,更多的是一个机会,当然他是一个挑战,但我觉得更多的是一个机会。通过我们的业绩也可以看出这些,谢谢。

现场提问:您刚才提到的轻资产项目,现在占公司收入还有利润的比例大概是怎么样的?这方面你们在大力的发展,那目前的状况是怎么样的?谢谢。

袁旭俊:轻资产的话应该讲是我们实行的一个新的战略,就是在16年开始已经得到了良好的体现。具体后面怎么来做,当然我们会坚持,但是我们做一个新的事物,我们做了一年、两年或者三年,我们一直做一些反思跟总结。

我们从2015年提出来,2016年,2017年开始落地,到今年年底我今天讲了,估计会有70个项目,这样的一个规模,所以到年底我们会自己再做一个总结,怎么样把这个路未来走得更好,这是一个。

因为轻资产它是整个的一个,我前面讲的是管理输出、服务输出跟品牌输出,我们的投资,几乎是没有,都是合作方在投,这是我们的品牌管理跟服务。在这种情况下,他的一个利润率应该是非常高的。但是他整个的一个收入,因为我们收的是品牌费,所以他的收入是不纳入我们整个的一个收入的一个统计范围内的。

但是我们可以告诉大家,今年我们已经是,轻资产项目已经差不多是有16个亿这么的一个销售,往后的发展量也非常大。

同时我们拿到的轻资产项目它的整个面积966万平方米,所以它整个的一个量还是非常大的。我们的一个收入的比例,或者是我们利润的一个比例,当然要靠我们自己重资产发展的这么一个情况,应该说是没有固定的,是根据你自己说的业务的发展的规律,这么的一个体系。

现场提问:您刚才说政府的调控对你们来说可能是一个机会,也是一个挑战。这个机会是不是因为公司更多的项目是位于河南,河南除了郑州,其他可能更多的是地级市和县级市,是不是这一轮的三四线的一个郑州的调控的影响,是不是这个。还有另外一个就是关于毛利率的情况,就是上半年的一个毛利率其实是同比去年整个同期是有比较大的下降。区位的销售还有就是一些促销引起的,这方面会不会持续影响到毛利率?

袁旭俊:先回答你的第一个问题,其实我想问一下你觉得哪轮调控完了之后,对于开发商不是一个机会呢,中国的房地产发展每一轮都是有这么一个周期的,其实我们的调控也是调控了很多轮,但是每一轮都有一些好的开发商能够起来。所以形成了现在的一个行业的集中度越来越高,业绩也越来越高。

当然就是在这一轮调控中间,去年开始的调控中,一线到二线,但是从今年开始,我们的三四线城市,我们在河南有18个地级市,含郑州18个地级市,已经有10个地级市开始限价、限迁等等的一些限制的措施,所以这些调控慢慢的已经涉及到了三线或者是四线城市。

固然有一二线城市的调控对三四线城市的效应,对于我们整个的建业地产在15年、16年的这么一个布局,也看到了整个的河南省的一个情况,看到了整个的市场的这么一个潜力在。

所以客观的讲,得益于两个方面,第一个是我们长期坚持了我们的核心价值观,得益于我们自己的使命,就是我们河南人建好房子,在这一块儿土地的发展,这个得到了明显的体现。第二个当然也得益于这一轮的一个调控,加速了三四线城市的一个更好的发展。

但是政府的一个调控就是我觉得,它还是会比较科学、合理,比如说我们刚才讲的三四线城市目前也适当的进行了一些调整,效应能够体现,这是第一个问题。

第二个问题是毛利率,可能你看到的是2017年上半年的结算,大家都知道,房地产整个的一个结算的周期还有两到三年。也就是说今年上半年的结算,更多的是2014年、2015年当时销售的策略跟整个的市场所决定的。

所以你看到的是2016年的上半年的38%的毛利率,可能更多的是阶段性的一个特点,因为正好是有一些项目,当时的地价本身偏低,然后整体在那个时间进行结算。我们目前25%左右的毛利率,我相信在市场上是平稳的这么一个状态,可能跟当时某个销售的结构有关系,所以去年毛利率38%只是一个个例。

刚才讲到的后面的一些,会不会就是我们后面去库存对毛利率有所影响,我觉得我们往后,就是从2017年开始,后面的一年、两年、三年,我们的毛利率应该会在一个比较平稳的状态。我自己的预估还要根据市场来,应该在20到25之间,是平稳的这么一个状态。

包括后面即使要有一些部分的、少量的库存,我相信也是在一个合理的价格范围内来解决,不影响我们整体的业绩。

胡平:之所以会有这样的一个大的利润率的变动出来,除了这几个因素外,还跟我们的结算量有关系,所以说他的一些特殊的项目,一些特殊的产品的比重,变化比较大的话,就有比较大的变动。

后面的结算量上去之后,他会保持一个比较稳定的水平。你们要同比,比如说我们看这个数字,2016年上半年的整体的一个毛利率,创造利润的毛利率,就是你卖的这些项目的毛利率,去年上半年是11%。

而我们今年上半年,我们卖的这些项目的毛利率超过20%,同比几乎有了一个翻倍的增长。

所以我讲的是公司更多的应该关心创造的毛利率,创造的毛利率是你当期卖的产品实际的这么一个利润水分,来结算更多的是有一些之后的反应,因为你当期创造的在后面的年度会逐渐的体现出来。

现场提问:刚刚也提到越来越大的开发商进入河南的市场,你们有没有看到土地未来可能价格会有比较大的压力,还想问一下未来土地的拿地会有怎么样的部署,因为你们还有蛮多的土地是作为未来发展用。有没有说也会接到一些橄榄枝,有一些大的开发商找到你们,想跟你们合作这样子?

袁旭俊:这个问题非常好,大的开发商进来对我们说没有压力是不现实的,那肯定有压力。我们觉得即使有压力,也是促进我们更好的发展。所以就是我前面讲到的一点,我们所获取的土地,我们更多的是一些策略性的拿地,而不是我们的公开市场上去进行一个,就是公开的大家把这个价格可以往下降,这样的地我们会去拿,地王我们不会去拿,非理性的地我们不会去拿。所以我们有了2015年开始。

当时我们的董事局主席已经在做这个思考,所以我们2015年开始了战略的转型。前面讲到了现代农业、文化旅游、商业等等这些内容,都是在做一些这样的提前的布局跟思考。我跟大家讲,我们的文化旅游,其实在我们的下半年,也通过我们这个板块获取一些优质的,或者说更好的一些土地。我们现在的农业已经有6个基地,已经出来了2个基地,还有4个基地在进行沟通。这些项目都是符合老百姓以后的一个生活的方式,也是跟地产的发展息息相关的,所以就是我们有这方面的更好的这么一些安排跟打算,这是一个。

第二,更多的大的发展企业进来,客观的讲,不管是大的企业也好,小规模的企业也好,一起来沟通,一起来合作的,我们都欢迎,但是每个项目我们会谈具体的这么一个情况。其实企业与企业的强强联手,现在有很多,案例也有很多。全国的前三大、前五大、前十大的开发商,他们相互之间的合作都有很多。所以我们欢迎有益处的,对整个企业的发展能够打好基础的,对我们的发展能够起到促进作用的这些合作,我们都欢迎,我们来者不拒。不管你企业的规模有多大,我们都来者不拒,我们还是比较开放的一家企业。

现场提问:公司是有在海口去拿一些地,然后最近的话看到在那边的动作比较少了。就是之后的话,你们对于在其他地方的扩张是怎么样,因为你刚才也提到了整个行业的集中度在加大,大家都要做大规模。公司现在在拓展这方面的业务是怎么样的?谢谢。

袁旭俊:是这样的,海南这个地我跟大家讲,前面已经重复过了,建业的核心价值观是“根植中原、造福百姓”,这个价值观不会变。我们为河南人民建好房子的使命也不会变,现在不会变,以后也不会变。为什么会进入海南呢,在河南整个的人口是1.08亿,但是他的常住人口只有9400万。意味着有1400万的河南人不在河南,在外面生活,甚至在海外。

其实我们也了解了海南的整个市场,海南的市场除了东三省之外,其实河南人是最多的,当然这个比例到底多少人,我也没有仔细的统计,但是河南是最多的。在海南有那么多的河南人,希望在海南有我们河南自己本土开发商去经营的,所以我们觉得我们是责无旁贷的。当然,光责无旁贷也不行,我们最好是有这么一个机会,有一些很好的项目,我们就利用这个机会,我们到海南进行一个整体的开发。所以跟公司的战略没有关联,并不是说年初你们怎么进入海南了,现在怎么突然又停了,其实我们整体的公司的战略并没有改变,因为海南是一个特殊的情况。

其实我可以跟大家讲,包括以后如果有机会,我们还会进入海外的市场,进入少量的一些海外的市场,整个的一个变化。我们近期也不会到其他的一些地方去,基本上是我们是把我们自己在河南、在海南的工作先做好。


首页 - 观点指数 的更多文章: