现场 | 恒大夏海钧:未来三年都不追求销售第一了

摘要: 去年当了第一之后,我们发现,即便销售目标实现了第一,效益如果是第二,那我们还是第二。

09-08 05:22 首页 观点指数


置顶:点击上方蓝字“观点指数”,欢迎关注并置顶,即可快速获取更多专业数据资讯、研究报告、深度干货。

摘要:去年当了第一之后,我们发现,即便销售目标实现了第一,效益如果是第二,那我们还是第二。

观点指数 虽然市场一直期待下半年万科、碧桂园、恒大规模之争冲刺大戏,但恒大宣布,未来三年都不追求销售第一了。

8月28日下午,香港君悦酒店宴会大礼堂,中国恒大集团2017年中期业绩会,董事局副主席、总裁夏海钧协同首席财务官兼执行董事潘大荣、副总裁陈敏一起出席。年初表示不再参加公司中期业绩会董事主席许家印并没有出现,夏海钧成为此次直面媒体的主要答疑者。

或是因为上半年多项数据向好,无论是拍照还是回答问题,夏海钧都面带笑容,在不足一个小时的时间里,数次提及2020年前规模、效益、土地储备计划的夏海钧,还是拿捏得当地向外界传达出了恒大未来的发展信号。

“去年当了第一之后,我们发现,即便销售目标实现了第一,效益如果是第二,那我们还是第二。”

于是,在一众开发商纷纷在业绩会上宣布上调目标,冲刺规模时,此前一路猛冲的恒大却开始慢了下来,提出给毛利、利润的增长让路,并称从现在到2020年,恒大每年的土地规模将出现5-10%的负增长,同时负债率将降至70%左右。

未来不追求销售量第一,争取利润效益第一

直到业绩会开始前几分钟才发出的恒大中期业绩报告显示,得益于销售均价的上涨以及永续债已全部偿还,今年上半年恒大营业额为1879.8亿,毛利润673亿,净利润231.3亿,核心业务利润273亿,同比涨幅在114.8%-249.6%间,毛利率35.8%,净利率12.3%,核心业务净利润率14.5%,同比涨幅均在4.2个百分点以上。

显然恒大方面颇为满意这样的一份成绩单。7月底即发布了一份千亿永续债已全部赎回,预计上半年盈利增长超三倍的公告,提前为此预热。

当天的业绩会现场,夏海钧在回答每个问题时基本都主动提到规模与效益,强调在恒大新的发展策略中,两者的位置已对调。“未来不追求销售量第一,规模保证前三,争取利润效益第一。”

提起恒大的过往,夏海钧感慨道,相比万科、富力等较早崛起的房企,前20年恒大一直是追赶者的角色,规模扩张是首要的目标,而这样的战略下,只能靠高负债、高周转、高杠杆和低成本的“三高一低”模式来达到快速发展,“追赶过程很辛苦,但也只有这样才能实现。”

“说恒大负债比较高,这是正常的,如果负债不高,公司没有钱,也不可能发展到今天这样的规模。”但在行业由黄金时代向稳定发展转变的关口下,夏海钧坦陈,恒大也意识到,这个战略是不能持续的。

经过几年的攻城略地,如今恒大的土地储备已经达到2.76亿平方米,规模亦进入了3000亿以上的第一梯队,“第二梯队要追上来还要一段时间,因此,夏海钧表示,恒大此时已具备了放缓土地及规模发展速度,进入转型的基础,争取在三年时间内修补此前落后的效益短板。

夏海钧表示,未来三年恒大的发展重点将在于降负债、降融资成本,同时提高毛利、净利和利润总额,慢慢向“三低一高”即低负债、低杠杆、低成本、高周转的模式转变

前不久华人置业宣布已累计斥资81亿港元举牌恒大,若未来股价达到合适的水平,会考虑出售恒大股票。业绩会上,此事再度被提起,“恒大会担心吗?”

夏海钧听罢笑答,“我认为目前恒大的股价还远远未达到合适的时候。”其表示,目前大的房地产企业市盈率约在8-10倍,但恒大的只有5倍左右,若将今年实际完成的利润对比此前承诺的数据,这是不合理的,“跟别人的8倍还差很远。”

因此,夏海钧称,预计恒大未来的利润等会进一步提升,未来市盈率还会有很大的增长空间。

不过,即便喊出“效益为重”,并不意味着恒大会放弃规模增长,夏海钧强调,这不影响规模的继续增长,未来适度的规模扩张依然还是恒大的发展目标之一。

问及会不会上调今年4500亿的销售目标,夏海钧明确回应称,今年不会再调整目标,但完成4500亿是没问题的,且会大幅超额完成,下半年的计划是保证效益,争取销售均价在1万元/平方米以上,利润与上半年持平,”销售能超多少就是多少,没有再特意调整目标。“

但这似乎并不是恒大最真实的想法,因为在随后的投资者会上,夏海钧表示:如果稍微降一点效益的要求,今年销售超6000亿都没问题。

土储规模将以年负增长5%-10%的幅度调整

除了强调效益优先,此次业绩会上,2020年也是一个被多次提到的词。

为了向“三低一高”模式转变,恒大提出,要在2018年6月末,将净负债率减少到140%左右,2019年同期降至100%,2020年中期,则争取下降到70%,然后保持长期的平稳。

或许有点难以置信,近两年几乎每天落袋一宗地的恒大,降低负债的主要措施将是从2017年7月开始到2020年6月,土地储备规模以每年负增长5%-10%的幅度调整。

所谓的负增长,则是指土地的消耗速度大于补充的速度,夏海钧举例解释道,这一目的可以通过增加开发量或者少买地,以及直接将土地变现两种方式。若恒大一年消耗的土地储备是4000-5000万平方米,而当年补充的量仅有2000-3000平方米,就相当于每年减少了1000-2000万的土地储备。

值得一提的是,在热点城市普遍调控的大环境下,目前一二线土地储备比重已经达到72.6%的恒大为了预防调控对销售造成大的影响,亦有计划今年重新增加位于核心城市周边,且受限购限贷政策影响小的三四线城市的土地储备。

且年初还坚决表示不会走出国门,没有海外布局计划的恒大,此次也松口表示,虽然依然坚持不做海外市场,但会踏足香港,很快就会有项目落地,理由则是:“香港是中国的,目前仍未看到布局海外市场的房企有成功案例。”

“地产集团下半年计划引入第三轮战投资金300-500亿元。”是恒大公布的中期业绩报告里的另一项降负债的主要措施,这隐藏在一段文字里,看似不经意的一句话却披露了恒大正在悄然进行的一个大动作。

对于突然而来的第三轮战略投资,夏海钧并未在业绩会上作出太多的解释,仅透露恒大正在筹备该次战投的相关事宜,公司估值也会因此改变,比第一轮有所增加,

目前恒大正在对旗下的土地资产作评估,9月30日关于土地的估值报告即可完成,届时就会开始第三轮战略投资的引入,完成后即正式向相关的上市主管部门提交文件,推动A股的上市。

以下为中国恒大集团2017年中期业绩发布会问答实录:

关于规模与利润

现场提问:恒大年初的时候提出的战略是规模+效率,今年确实业绩变化很大,表现很好,要效率这一块咱们有什么措施?

管理层:恒大今年向资本市场第一次提出了要从“规模”向“规模+效益”转变,这是一个历史性的转变。公司从2009年上市以后,直到2017年上半年的各项财务数据,无论是销售、土地储备、开发建设、竣工面积、营业额、核心利润、总资产、现金余额等等,每年大概都有50%左右的增长,这样一个增长速度在中国的房地产企业也不多见。

从1996年成立到2017年的20年的时间里面,我们一直走的是一条规模化扩张的道路,因为这种规模化的战略,使公司从一个小的地区型项目公司,成为中国房地产的龙头企业。恒大的战略为什么会在今年出现转变呢?第一,我们的土地储备已经是2.7亿平方米,是中国房企土地储备最高的。第二,我们覆盖了中国223个城市,也是全国覆盖程度最广的发展商。第三,恒大去年总的销售额在全国排名第一,今年权益销售仍然是第一的,所以公司具备转型的基础。

恒大过去一直是一个追赶型的企业,在2016年底已经成为房地产龙头企业,在这样的基础上,恒大决定了要把规模和效益并重,并重的前提是效率优先。从2017年起,恒大在持续发展规模的同时,把效率作为我们最主要的目标。

另外一点,也是恒大非常有特点的地方,恒大是中国唯一一个实行标准化运营的发展商,全中国还没有一个能达到恒大这种标准化。我们的产品系列包括三种,这三大产品线非常清楚,外立面、建筑结构、用的材料基本一样。在成本上,这么多年恒大完全是按照标准化运行的,通过集约化采购,使用全世界的名牌产品,全中国的名牌产品,保证恒大的产品品质。但是通过采取标准化、大规模的施工,又使恒大的材料成本、施工成本一直维持在稳定的状态下。

恒大的销售价格从去年到今年发生了一个非常大的变化,因为我们今年开始强调效益,所以公司不再追求规模,在销售中始终把价格、利润水平作为第一目标,在控制成本的同时努力提高产品售价。恒大去年的销售均价是8800块钱,到今年6月的销售均价已经连续三个月突破1万,这1200多块钱的增幅就是恒大的毛利率与净利的体现。所以今年向规模化、向效益转型以后,恒大的毛利率、净利率明显提升,毛利率达到历史新高,约31%左右,核心净利率接近10%。过去毛利率在25%到30%,净利率在5%到10%左右。

这两个指标的提高,就是源于恒大的战略转型,源于我们的土地储备。我们在未来不会追求销售量第一,但是要追求毛利率、净利率争取达到第一,利润总额争取达到第一,属于恒大销售权益的净利率达到第一。如果只追求销售额,把别的企业的销售收入算到恒大中是没有用的,恒大追求自身销售单价、销售利润、核心产品的效益,这是我们从2017年开始走的“规模+效益”的道路。

当然,恒大规模还在持续的增长,我们也不会忽略掉规模,要始终保持在中国的前三甲,而在在前三甲中,我们要保证效率第一,这是我们的目标。因为恒大有了大量的土地储备,有了以效率为优先的战略,所以未来三年的毛利率、净利率、利润总额都会稳步的上升,给股东带来丰厚的回报。

现场提问:恒大今年上半年合约销售金额2441亿,会否调整全年目标,如果上调的话,预计会上调多少?

管理层:我刚才讲的战略跟我们的目标是有关系的。过去恒大是追求规模为目标,去年我们当老大以后,觉得自己给自己确立目标没有意义,因为目标第一、效率第二,实际上还是第二名,所以我们要追求效率。去年恒大预计今年销售4500亿,我们认为完成4500亿肯定没问题,而且会超额完成,但是是不是在追求更高的目标,我们没有设定。

恒大完全是把销售价格和利润率作为考虑方向,希望下半年的销售额维持在1万块钱/平方米以上,毛利率和净利率能跟上半年保持持平,这样才能给股东创造最好的回报。至于年底达到这两个综合指标以后,最终能销售多少,我们不设目标。4500亿超过多少,超过就超过了,也没必要自己去设定一个目标,设定这个目标违背了我们从规模向规模+效益的战略的转变。以后恒大以效益为中心的前提是不会改变的,所以在今年恒大不会再调整目标,但可以向各位承诺,公司的销售额肯定在4500亿以上。

现场提问:过去几年恒大通过三高取得了很大的发展,以后不用永续债了,负债降低了,那么还能保持比较持续的增长吗?

管理层:负债降低了后,我认为对规模不会有影响。因为跟同行的竞争,恒大已经跑赢一大截了,别的企业土地储备几千万,恒大是2.7亿平,不怕别人追赶。在降低负债率的过程中,别的企业追赶也追不上土地储备,所以虽然恒大的土地储备在不再上涨,但我们的增长是有保证的。

今年恒大是4500亿的目标,适度增长你就可以想象突破多少千亿。现在在中国3000亿以上规模的公司就三家,万科、恒大、碧桂园,我认为将来第一梯队被第二梯队追上还要有点时间。所以恒大未来三年降负债的过程中,不会影响规模增长。恒大的规模是适度增长,不是像过去每年50%的增长,增长还是我们的目标之一,所以恒大没有放弃规模。

关于负债

现场提问:业绩报告里面提到要力争在2020年6月30日将净负债比例控制在70%左右,具体有什么措施?

管理层:恒大在历史上原本是一个项目公司,前20年恒大一直是一个追赶者的角色,把规模扩张作为我们一个首要的手段。我们过去实施的战略是三高一低(高负债、高杠杆、高周转、低收益率)。高负债、高杠杆就是要尽量多借钱,高周转是项目能够标准化运营。

高负债、高杠杆、高周转是恒大在前20年的基本手段,使我们从一个小型的地产公司快速地追赶,成为全中国前几名的公司,这个追赶很辛苦,但是恒大也只有用三高一低的战略来实现自己的扩张。

所以过去恒大的负债率比较高,这是正常的,如果负债率不高、公司没有钱,不可能发展到今天的规模。我们之所以看中“三高一低”这样的战略,就是认为中国房地产在前20年,土地的价格远远高过银行的利息。

但是这样一个战略是不能持续的,为什么不能持续呢?随着房地产业进一步饱和,房地产行业从黄金时代进入了一个稳定的发展时期,所以我们要进行战略转型。这个战略转型提出三低一高(低负债、低杠杆、低成本、高周转)。

通过三低一高发展战略的转变,大家就可以看到恒大未来的经营方式。因为不追求规模了,我们的利润上升了。恒大要大规模地降低负债,降低负债率,降低融资成本,使成本控制更加合理,所有者权益肯定就会增加。

第二个,恒大这么多年来一直追求土地的高速增长,增长到2.76亿的土地储备,已经差不多是其他前4家房地产大公司的土地储备。在此基础上,恒大提出土地在未来的3年要负增长,目前是2.76亿平方米,以后可能以消耗自有土地为基础。如果把土地变现了,增加了现金、提高盈利,负债率也就降下来了。

以后可以看到恒大每年大概5%到10%土地的负增长,也就是每年恒大除了几千万平米的交楼以外,土地规模还会减1000多万平米,这个变化就是恒大做到规模老大以后,从效益出发做的一个战略布局。

第三个是,恒大A股上市前两轮引入战略投资者,有很多的机构还是非常希望参与到恒大的战略投资。考虑到各方面的利益,恒大提出实施第三轮战投,大概计划引入300—500亿的战略投资。这一轮引入战投之后,恒大也正式向上市主管部门提交申请。通过这几方面的措施,恒大整体的负债率急剧下降。

这是我们对资本市场第一次承诺,过去恒大是没有承诺过负债率不降,这次是进行了承诺。去年恒大承诺一年内还清永续债,上半年已经还清了。今天,我们向资本市场承诺,到明年6月份,我们的总负债率降低140%,实际上今年我们已经从年初的430%降到了240%,到明年6月30号,要降140%,到2019年6月份,净负债率大概到70%左右,在2020年达到大部分企业合理的净负债水平。

关于股价和布局

现场提问:华人置业讲过,等到公司股价达到一个吸引力的水平后可能会选择出售一些股份套现,您对这个有什么看法?

管理层:恒大的股票多少钱合适?凡是说合适的时候才是套现的时候。要我看,恒大的股票还远远没有达到合适出售的状态。

现在房地产企业大型的房企的PE大概是在8—10倍左右,恒大的PE大概是5倍左右,资本市场是按照恒大今年完成的利润、对资本市场承诺完成多少亿来算这个PE。今年上半年恒大的核心利润,地产部分大概是273亿,下半年完成多少我也不知道,按照上半年的利润额,假设乘以2,恒大的PE才4到5倍,跟别的企业8倍的PE还差得很远。

所以我认为华人置业应该不舍得卖恒大股票,因为恒大的股票未来还会有增长的空间,特别是现在公司从规模向规模+效益转变,毛利率、净利率大幅提升以后,效益上升的空间是很大的。

现场提问:刚刚多次提到恒大手握2亿多平的土地储备,而且希望从现在开始,土地储备每年开始负增长15%到10%,未来具体在拿地的策略上有哪些变化?或者说在区域选择上有什么变化?

管理层:未来补充土地主要是选择经济发达的二线城市,围绕着核心城市周边的地区。这些城市随着高铁、地铁、交通运输的发展,升值的空间更大,变现的速度也快,受国家的限购、限贷的政策影响较小,这是我们未来布局的重点。

其实今年恒大土地储备,在一线、二线城市的布局降了一些,三线城市略增加了一点。我们考虑到国家的限购、限贷的影响,在经济比较发达、活跃的地区,就布局多一点,来保证公司毛利率、净利率以及销售额的增长不会受到国家宏观政策的影响。

关于恒大童世界

现场提问:看见公司最近在推广童世界这个主题公园,可不可以介绍一下目前这方面的情况?另外,恒大童世界是不是会发展自己的IP?是否会藉此开拓电影传媒等领域?

管理层:昨天我们开了新闻发布会,童世界第一个项目是在海南的儋州,我们在那里填了一个海湾,7平方公里。这7平方公里里面有会议中心、酒店、度假别墅,房地产开发是1100万平米的规模,去年的项目开盘的时候卖了123亿,创造了全世界单盘销售奇迹。我们是用旅游地产拉动房地产的销售,现在靠传统的拍卖拿不到好的项目,现在都是做科技小镇、旅游小镇、健康小镇、电影小镇、足球小镇,恒大这里头全都有。

旅游地产里面,虽然要建一个游乐园,但拿的土地,开发的房地产销售收入要足够把游乐园全部覆盖掉。游乐园投五六十亿,所以地产要赚60亿,也就是说这个乐园没能挣钱的,每年运营的钱就是它的利润。要怎么收回投资?就要靠房地产。为什么恒大可以做这件事,别人做不了?因为投这个乐园是要资金的,一个乐园几十亿的投资,一般小企业做不起来,恒大做得起来。

而且,恒大还是真做,不是给你画饼。恒大在全世界请了7个设计大师,把迪士尼所有的设计大师全请来。以前的乐园是西方元素,而恒大的项目里面有50%以上是中国元素,把所有中国文化故事都放到里面,这符合中央倡导的弘扬中华文化。

这个乐园会加上一些新东西如高科技在里面,迪士尼有的东西这里都有,迪士尼没有的东西这里面也有。恒大还把它做成室内的,全天候24小时运营。

童世界肯定会有自己的IP,我们也有自己的院线,这些东西我们都做了,已经有的内容我们会把基础打好,以配合童世界将来的发展。将来我希望,院线可以独立上市,成为一个新的标杆。

关于市场

现场提问:今年上半年公司在三线城市买地的比例又上升到41%左右,这是代表对三线城市又比较看好吗?这些土地均价在1328元每平,比以往更高,是因为位置的关系,还是因为三线城市的房价普遍又涨上去了?

管理层:国家对很多一线、二线城市做了限购、限贷等很多的措施。我们也做了一个统计,恒大现在在售的是546个项目,受影响的是121个,大概占719个项目的22%。这些项目绝大部分是在一线城市和核心二线城市,一线城市受的影响比较小。

今年市场还有一个特点,三线城市的价格涨了30%到40%,在此基础上,恒大今年就增加了一些不受调控限制的城市的土地储备,比如二线城市或一线城市周边的城市,客户还是一线城市的。如此,土储在三线城市的比例略有增加,但整体还是以二线为主,因为要确保利润的增长,不会受到国家阶段性政策的影响。

提到对三线城市的看法,我很坦率地说,恒大是看中一二线城市,不是看中三线城市,三线城市叫阶段性城市。目前国家出台了很多政策是鼓励三线去库存,一二线只能收紧,在这种情况下,恒大今年适度增加了三线的土地储备,主要是避免国家宏观政策的影响。

从长远来说,中国的房地产肯定是一二线要好过三四线,因为一二线的人口基数高,市场需求量大,目前恒大的土地储备还是70%多在一二线城市,恒大不会把一二线城市放到后面去。另外一个,公司在深圳储备了大量的土地。

这就是恒大的核心战略,我们认为未来的增长肯定还是在一二线城市,特别是在一线城市。当然在这个阶段,受政策影响的时候,做一些三线城市的项目是有必要的,但这不代表公司转向三线城市。我们过去说三线城市好是没办法,因为那时恒大没钱,我们过去就是实行农村包围城市,做大规模就是把三线城市做大。

现场提问:房地产市场可能慢慢进入饱和的状态,除了中国大陆现在的业务以外,恒大有没有在海外做其它业务的打算?

管理层:恒大应该说是中国一个很特别的企业,从2009年上市以后,公司始终坚持市场化的发展。我们认为中国市场很大,改革开放的成果很多,所以这个饱和度没有达到,没有必要在目前这个阶段去国际市场发展。

恒大和别的发展商不一样,别的发展商是在国内融了资拿到海外去投项目,恒大是在境外融的钱,拿回中国做建设。恒大上市到现在这么多年,总共从国际资本市场拿了170亿美金,支持中国经济发展,所以在这一轮的国家调控整顿当中对恒大是高度认可的,不是一般的认可。

关于员工激励

现场提问:最近很多同行都在讲怎么样激励员工,我想恒大肯定是有自己独特的一面,可不可以请管理层跟大家分享一下;恒大在规模扩张的过程中,管理执行团队的特点是什么?

管理层:恒大是中国最早实施激励政策的公司之一。我没记错的话,大概接近10%的期权是发到公司的高管管理层,可能是比例最高的。为什么会这样做?原因就是要员工业绩跟公司的业绩共同成长。

恒大是有目标管理的公司,每个月恒大对房地产的十个大指标,考核到项目的每一个砖头上。工程进度、销售进度、融资、物业管理、设计进度、质量进度……全部有指标,而且这个指标考核不是自己报的。集团监察管理中心会到全国各地去统计数据,每个月统计一次,根据进度来决定员工的奖励机制和资金。所以恒大的地区公司,最高的员工拿几千万,最低的不到100万。

恒大为什么执行力这么强?就是靠我们的目标管理体系来完成的,这个体系跟目前某些地产公司实施的激励政策不太一样。一些地产公司实施的是员工跟企业项目上的共同成长机制,好坏各人有各人的看法。我们认为恒大这套机制更科学,管理更严格,因为这涉及所有的工程招投标,所有的土地招投标,所有的材料采购,这些全部是由集团统一下指标,地区公司是执行者。

那么,恒大怎么体现管理层和上市公司层面的股权激励?跟股权挂钩,业绩好了就多分期权、奖励。在项目层面为什么不一样呢?因为房地产太复杂了,施工单位实现期权奖励机制很容易,也就是实现项目共享机制很容易,因为施工的管理成本很简单,一下就看透了,所以一个项目招投标之后,能赚多少利润,管理层能分多少,这是很清楚的。但是这对一家房地产企业就完全不同,因为销售定价、工程发包、土地采购,每一个环节都有很多事情,拿出5%、10%跟员工分享根本分享不了。把权力下放给了一个不受约束的权力,然后让大家来分享这5%的利润,我认为这是最大的错误,也就是不可能跟你分享。

房地产的腐败太多了,给你一块地,你只要能决策,我给你5000万,你跟他分享全都输了都没关系。所以说这种机制就是施工企业和房地产企业的不同之处,将施工企业的管理模式运用到房地产企业里面,将来财务结算的时候会出事,现在看没问题,但是一旦精算的时候就不是那么回事。

所以我觉得恒大的激励机制是最好的,我们通过目标管控,集约化的采购,总部很清晰每个项目赚多少钱,而且减少了房地产企业的腐败,这个腐败会把企业文化毁掉。

点击阅读原文,查看榜单


首页 - 观点指数 的更多文章: